La trampa de los impuestos al vender una vivienda heredada: lo que Hacienda no te cuenta
GERMAN MARTIN
Última actualización: 2025-08-26
GERMAN MARTIN
Última actualización: 2025-08-26
El primer obstáculo aparece al aceptar la herencia. Aunque en Andalucía las reducciones han mejorado para familiares directos, no todos los casos son iguales. Una vivienda heredada puede generar una carga fiscal distinta según el grado de parentesco, el valor de referencia de Catastro o incluso si la propiedad se comparte entre varios herederos.
Muchos herederos creen que este impuesto es simbólico o que no les afecta, pero una mala interpretación puede terminar en recargos o sanciones años después.
Cuando decides vender la vivienda heredada, Hacienda no se fija en lo que pagaste (porque no la compraste), sino en el valor de referencia o el valor declarado en la herencia. A partir de ahí calcula la ganancia patrimonial: la diferencia entre ese valor y el precio de venta.
Esto genera situaciones injustas. Por ejemplo, puedes vender por menos de lo que dicta Catastro y aun así tributar como si hubieras tenido beneficios.
Además de la ganancia patrimonial en el IRPF, deberás abonar el impuesto de plusvalía municipal al Ayuntamiento de Granada o del municipio correspondiente. Aunque en algunos casos recientes se han limitado los abusos, la normativa sigue dejando margen a que los Ayuntamientos liquiden de forma automática sin comprobar si realmente hubo incremento de valor.
No reclamar a tiempo puede hacer que pagues una plusvalía que podrías haberte ahorrado.
Desde 2022, Hacienda utiliza el valor de referencia de Catastro como base para calcular impuestos en transmisiones y herencias. Si este valor supera el precio real de venta, los tributos se calcularán igualmente sobre él.
Esto significa que, incluso si la vivienda heredada se vende más barata, el impuesto se liquida como si la transacción hubiese sido más alta. Es un error común confiar en que el notario o el registrador lo ajustarán por ti, cuando en realidad no tienen capacidad de modificar ese cálculo.
No revisar las reducciones y bonificaciones del Impuesto de Sucesiones en Andalucía.
Confiar en el valor de referencia catastral sin comprobar si es impugnable.
Olvidar que la venta tributa como ganancia patrimonial en la declaración de la renta.
Aceptar sin más la liquidación de plusvalía municipal del Ayuntamiento.
No repartir correctamente la carga fiscal entre los distintos herederos.
La venta de una vivienda heredada no es solo un trámite de papeles y notario. Detrás hay cálculos fiscales complejos que, mal gestionados, pueden derivar en pérdidas económicas importantes. Lo más sensato es anticiparse, revisar cada impuesto y comprobar si existe alguna exención o posibilidad de reclamar.
En Granada y Andalucía he visto demasiados herederos que, por desconocimiento, terminan pagando de más o con sanciones añadidas por parte de Hacienda. La clave es no esperar a que llegue la liquidación, sino actuar antes de firmar la compraventa.
Vender una vivienda heredada es una operación delicada, y Hacienda no lo pone fácil. Si quieres asegurarte de no cometer errores que puedan costarte miles de euros, lo ideal es contar con una revisión profesional del caso antes de dar ningún paso. Escríbeme y lo revisamos juntos, para que tu herencia no se convierta en un problema.
Soy Germán Martín, fundador de Martín & Robson y Agente de eXp España. Granadino de raíz y profundo conocedor de mi ciudad, combino mi formación jurídica y un MBA con más de 20 años de experiencia en dirección comercial, negociación y proyectos inmobiliarios.
Acompaño a propietarios y compradores que buscan claridad, seguridad y resultados reales en Granada.
Trabajo con rigor, criterio y un enfoque práctico: operaciones complejas, herencias, compraventas encadenadas y decisiones importantes que necesitan una mano experta.
Si necesitas vender, comprar o invertir sin improvisaciones, estoy aquí para ayudarte a tomar decisiones con cabeza y sin sobresaltos.
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